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BASE DE CÁLCULO DO ITBI: O QUE MUDA COM O JULGAMENTO DO RESP 1.937/821 PELO STJ?

CONTRIBUINTES QUE EFETIVARAM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS NOS ÚLTIMOS 5 ANOS TERÃO POSSIBILIDADE DE REVER O VALOR ARBITRADO PELAS PREFEITURAS E REAVER EVENTUAL VALOR DE ITBI INDEVIDAMENTE RECOLHIDO


No dia 24 de fevereiro de 2022 a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº 1.937/821, na forma de Recurso Repetitivo (Tema 1.113), o que implica dizer que o julgado terá aplicabilidade em todo o território nacional em processos que versem sobre a mesma matéria.


Em breve síntese, a matéria de que trata o referido julgamento diz respeito à base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), trazendo nova interpretação sobre o conceito de valor venal trazido pelo Código Tributário Nacional (CTN).


Nesse sentido, foram firmadas 3 (três) teses, conforme se observa nas palavras do Relator:


Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.


Pois bem. O ITBI consiste na tributação da transmissão do bem imóvel, sendo um imposto de competência municipal, que estabelece alíquota variável, entre 2% e 3% do valor venal do imóvel, a depender da prefeitura correspondente.


Em consonância, vale fazer menção à disposição legal referente à Base de Cálculo do ITBI, observada in verbis no art. 38 do CTN, que assim versa:


Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.


O que se via na prática, no entanto, é que o preço estipulado pelas partes no contrato de compra e venda do imóvel era desconsiderado para fins de ITBI, tendo em vista que o valor venal sempre vinha sendo definido por ESTIMATIVA, a qual era realizada pela própria prefeitura.


Por conseguinte, em muitos casos, o arbitramento unilateral do ente público - em que pese tenha amparo legal, conforme sustentam os municípios - deu origem à uma série de vícios tributários, à medida em que atribuído aos imóveis valor consideravelmente superior ao preço real de mercado, fazendo com que os contribuintes efetuassem, consequentemente, pagamentos a maior a título de ITBI.


Contudo, o julgamento do REsp nº 1.937/821 estabeleceu mudanças importantes neste ponto. De plano, as teses firmadas pela Corte Superior reconheceram que a base de cálculo do ITBI deve ser estipulada de acordo com o preço real de mercado do imóvel, não cabendo ao município, de plano, arbitrar unilateralmente esse valor.


Interessante destacar que tal decisão fundamenta-se no mesmo dispositivo legal que embasa a prática adotada até então pelos municípios, relativa ao arbitramento dos valores, o artigo 148 do CTN:


Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.


Da leitura do dispositivo, percebe-se que, desde a vigência do Código, o arbitramento unilateral realizado de praxe pelas prefeituras só deveria ser aplicável em se comprovando a má-fé ou a omissão dos atos jurídicos realizados civilmente. Tal ponto foi devidamente observado na decisão já citada, vejamos:


A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.


Consequentemente, é possível concluir que o julgamento do REsp 1.937/821 ensejou em mudanças práticas importantes na tributação imobiliária, de modo que o preço estipulado no contrato de compra e venda firmado entre as partes passa a presumir-se compatível com o valor venal do bem transmitido, em alusão ao princípio da boa-fé objetiva, devendo o Fisco, em caso de divergência, abrir Processo Administrativo Próprio (PAD). Veja-se:


Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado.


Portanto, em que pese a natureza paradoxal dos fatos, o que antes do julgamento desfavorecia o contribuinte, sob a alegação de amparo legal ao arbitramento pelo Código Tributário Nacional, hoje o favorece, ao coibir o arbitramento unilateral do valor venal em desfavor do real valor praticado na transação que é declarado pelo contribuinte.


Assim, surge, portanto, para todos aqueles que tenham realizados transações imobiliárias nos últimos 5 anos, a possibilidade de revisar o valor arbitrado pela prefeitura como sendo o valor venal do imóvel e consequentemente buscar uma restituição de eventual pagamento de ITBI realizado a maior.

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